媒體報道了大連市部分爛尾樓項目中的居民在嚴(yán)寒中艱難度日，甚至需要釘上塑料布來抵御寒風(fēng)的情況，這一畫面令人揪心，也再次將中國商品房的預(yù)售制度推向了輿論的風(fēng)口浪尖。人們不禁要問：在房地產(chǎn)市場調(diào)整期問題頻現(xiàn)的當(dāng)下，實行了數(shù)十年的商品房預(yù)售制度，是否已經(jīng)到了需要徹底改革甚至取消的時候？

一、 事件聚焦：大連爛尾樓背后的民生之痛

大連作為東北重要的港口和旅游城市，其房地產(chǎn)市場也曾經(jīng)歷快速發(fā)展期。一些項目因開發(fā)商資金鏈斷裂、管理不善或市場變化等原因陷入停滯，形成了“爛尾樓”。對于已經(jīng)支付了大部分甚至全部房款的購房者而言，這不僅是巨大的財產(chǎn)損失，更意味著基本的居住權(quán)益無法保障。冬季用塑料布御寒的極端場景，尖銳地揭示了預(yù)售制下購房者所承擔(dān)的最終風(fēng)險——在房子真正交付并完成產(chǎn)權(quán)登記之前，購房者實際上處于非常弱勢的地位。這一事件并非孤例，它反映了當(dāng)前房地產(chǎn)深度調(diào)整期中，部分城市存在的共性難題。

二、 預(yù)售制解析：歷史貢獻(xiàn)與現(xiàn)實困境

商品房預(yù)售制度，俗稱“賣樓花”，在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期發(fā)揮了重要作用。它有效緩解了開發(fā)商的建設(shè)資金壓力，加速了住房供應(yīng)，對中國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)和居住條件的改善貢獻(xiàn)顯著。隨著市場規(guī)模的擴大和行業(yè)發(fā)展的成熟，其弊端也日益凸顯：

1. 資金監(jiān)管風(fēng)險：預(yù)售資金本應(yīng)專項用于項目建設(shè)，但現(xiàn)實中挪用現(xiàn)象時有發(fā)生。一旦資金鏈斷裂，項目便容易爛尾。
2. 權(quán)利義務(wù)不對等：購房者先付款、后收房，承擔(dān)了項目開發(fā)的主要風(fēng)險（如質(zhì)量、延期、爛尾），而開發(fā)商則提前回籠資金，風(fēng)險與收益嚴(yán)重不匹配。
3. 市場投機助推：預(yù)售制度與高杠桿結(jié)合，曾在某種程度上助推了市場的投機氛圍。
4. 糾紛解決困難：項目爛尾后，購房者維權(quán)路徑漫長且復(fù)雜，涉及法律、行政等多方面，往往陷入困境。

大連的案例正是這些困境的集中體現(xiàn)。

三、 改革呼聲與實踐：取消還是完善？

面對問題，關(guān)于是否取消預(yù)售制的討論日益熱烈。主張取消者認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度能從根本上杜絕爛尾風(fēng)險，實現(xiàn)“所見即所得”，保障購房者權(quán)益，促使開發(fā)商更注重產(chǎn)品質(zhì)量和財務(wù)穩(wěn)健，是市場走向成熟的標(biāo)志。海南已成為全國首個全面推行現(xiàn)房銷售的省份，為改革提供了實踐參考。

立即全面取消預(yù)售制也面臨巨大挑戰(zhàn)：

• 行業(yè)沖擊：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，驟然切換至現(xiàn)房銷售，可能對大量開發(fā)企業(yè)的資金鏈造成巨大壓力，短期內(nèi)可能加劇行業(yè)震蕩，影響市場穩(wěn)定和上下游產(chǎn)業(yè)鏈。
• 供應(yīng)節(jié)奏：項目開發(fā)周期延長，可能影響一定時期內(nèi)的住房有效供應(yīng)。
• 區(qū)域差異：不同城市市場發(fā)展階段、監(jiān)管能力差異大，“一刀切”取消可能并不適合所有地區(qū)。

因此，更多觀點傾向于 “漸進(jìn)式改革”與“并行制” ：

1. 強化預(yù)售資金監(jiān)管：這是當(dāng)前最緊迫、最直接的防線。必須通過技術(shù)手段（如專戶、全程閉環(huán)監(jiān)管）和法治手段，確保購房款真正用于項目建設(shè)，做到“專款專用、封閉運行”，大幅降低爛尾風(fēng)險。大連及其他城市已在加強這方面的監(jiān)管力度。
2. 試點推進(jìn)現(xiàn)房銷售：在條件成熟的地區(qū)或部分地塊，逐步推行現(xiàn)房銷售試點，積累經(jīng)驗，穩(wěn)步過渡。
3. 改革付款方式：探索按工程進(jìn)度分期付款等方式，使付款節(jié)點與項目進(jìn)展更緊密掛鉤，平衡雙方風(fēng)險。
4. 完善信用與懲戒體系：建立開發(fā)商信用檔案，對造成爛尾、挪用資金的房企及其負(fù)責(zé)人實施嚴(yán)厲的聯(lián)合懲戒，直至市場禁入。
5. 健全保障與救濟(jì)機制：完善針對爛尾樓購房者的法律救濟(jì)和社會救助途徑，探索通過政府引導(dǎo)、央企國企介入、并購重組等方式盤活問題項目，優(yōu)先保障購房者權(quán)益。

四、 大連的啟示與房地產(chǎn)的未來

大連爛尾樓居民的困境，是中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型陣痛的一個縮影。它警示我們，過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的房地產(chǎn)開發(fā)模式已難以為繼。討論預(yù)售制的存廢，本質(zhì)上是探討如何構(gòu)建一個更公平、更透明、更可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

對于大連乃至全國的房地產(chǎn)開發(fā)而言，未來的方向應(yīng)當(dāng)是：

• 回歸居住本質(zhì)：房子最終是用來住的，開發(fā)企業(yè)必須將保障按時按質(zhì)交付放在首位。
• 強化風(fēng)險管控：無論是企業(yè)還是監(jiān)管層，都必須將風(fēng)險管理提升到前所未有的高度。
• 保護(hù)購房者權(quán)益：將購房者權(quán)益保護(hù)作為各項政策的出發(fā)點和落腳點。
• 探索多元模式：鼓勵現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房、健康分期付款等多種銷售模式探索，給予消費者更多選擇權(quán)。

結(jié)論

全面取消商品房預(yù)售制度，短期內(nèi)可能并非一蹴而就的最優(yōu)解，但它無疑是市場長期健康發(fā)展的明確方向。當(dāng)前更可行的路徑是，以最強的力度 “完善和加強預(yù)售資金監(jiān)管” ，筑牢防火墻，杜絕新的爛尾樓產(chǎn)生；積極穩(wěn)妥地 “逐步擴大現(xiàn)房銷售比例” ，推動市場平穩(wěn)過渡。大連居民的寒意，必須用制度的完善和改革的決心來驅(qū)散。只有讓購房者的錢更安全，讓交付的房子更有保障，中國的房地產(chǎn)市場才能真正走向成熟與穩(wěn)健，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。